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Mieter verursacht fahrlässig Schaden – Wer kommt für den Schaden auf?

Der BGH musste am 19.11.2014 ein Urteil (AZ: VIII ZR 191/13) über einen interessanten Rechtsstreit fällen. 

Die Tochter einer Mieterin erhitzte auf dem Herd Öl, verließ die Küche und ließ den Herd ohne Aufsicht. Infolge dessen entzündete sich das Öl und dies führte zu einem Wohnungsbrand. 

Der Haftpflichtversicherer der Mieterin verwies den Vermieter der Wohnung an die Gebäudeversicherung. Der Vermieter weigerte sich die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen und verlangte von der Mieterin die Beseitigung des Brandschadens, da diese den Schaden fahrlässig verursacht habe. Die Mieterin machte daraufhin eine Mietminderung geltend.

Das BGH hatte über zwei Sachverhalte zu entscheiden.

  • ​War die Mietminderung rechtens?
  • Wer kommt für den entstandenen Schaden auf?

Besonders spannend ist dieser Fall, da hier zwei Sachverhalte kollidieren, die maßgeblich die Entscheidung bestimmen!
Der Vermieter hat nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich die Pflicht zur Beseitigung des Mangels und zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes. Diese Pflicht entfällt nur dann, wenn der Mieter die Beschädigung des Mietobjektes verschuldet hat.

Prinzipiell ist ein Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, wenn das Mietobjekt erheblich mangelhaft ist.

Das Recht zur Mietminderung erlischt aber ganz oder teilweise, wenn der Mieter ganz oder teilweise Schuld am Mangel des Mietobjektes trägt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.06.2009 – 67 S 279/08 und BGH, Urteil vom 15. 12. 2010 -VIII ZR 113/10).​

Dem gegenüber steht der Sachverhalt, dass im hier vorliegenden Fall eine Gebäudeversicherung besteht, die vom Mieter mit seinen gezahlten Nebenkosten mitfinanziert wird. Aufgrund der Mitfinanzierung der Beiträge der Gebäudeversicherung durch den Mieter hat der Vermieter eine Verpflichtung zur Inanspruchnahme Gebäudeversicherung. Durch die Mitfinanzierung der Beiträge der Gebäudeversicherung hat der Mieter schon zur Deckelung des von ihm verursachten Schadens beigetragen und kann erwarten, dass zur Beseitigung eines Schadens die Gebäudeversicherung herangezogen wird.​

In diesem Fall entscheidet der Grad der Fahrlässigkeit, die zum Schaden führt. Wird bei Prüfung des Einzelfalles, wie im vorliegenden Fall zutreffend, leichter Fahrlässigkeit festgestellt, ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung geltenden Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung (Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung) den Vorrang zu geben. Damit bleibt auch die Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht des Vermietersder bestehen und berechtigt den Mieter grundsätzlich zur Mietminderung. Details entnehmen Sie bitte dem Urteil.​

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